ટેક્સ પ્લાનિંગઃ સ્થાવર મિલ્કત પર ચર્ચા

ના રોજ પ્રકાશિત Sat, 21, 2015 પર 14:51  |  સ્ત્રોત : Moneycontrol.com

અત્યાર સુધી આપણે વાત કરી નફા મૂડી અંગેની. દર્શકોના સવાલોના જવાબ પણ આપ્યા. આજે આપણે સ્થાવર મિલ્કતના ખરીદ-વેચાણના મુદ્દા પર વાત કરીશું. આ ચર્ચા પર વાત કરવા વરિષ્ઠ ટેક્સ વિશેષજ્ઞ મુકેશ પટેલ જોડાયા છે.

સ્થાવર મિલ્કતમાં મૂડી નફો - ટ્રાન્સફર ઑફ પ્રોપર્ટી એક્ટમાં હસ્તાંતર પૂરું ક્યારે થયું એ માટે સ્થાવર અને જંગમ મિલ્કત માટે અલગ જોગવાઈ છે. જંગમ મિલ્કતના કેસમાં કોઈ વસ્તુ બીજી વ્યક્તિને પ્રત્યક્ષ સોંપવામાં આવે ત્યારે હસ્તાંતર પૂરું થયું કહેવાય. સ્થાવર મિલ્કતના કેસમાં જ્યારે કોઈ પણ મિલ્કતના વેચાણ દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન કરવામાં આવે ત્યારે હસ્તાંતર પૂર્ણ થયું કહેવાય. આ જોગવાઈનો અનેક કરદાતા દ્વારા દુરૂપયોગ કરવામાં દ્રષ્ટાંત આવતો હતો.

દ્રષ્ટાંત - રૂપિયા 1 કરોડમાં મિલ્કતનું વેચાણ નક્કી થાય અને 99.99 લાખ રૂપિયા આપવામાં આવે અને વેચાણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર ન કરાવાય. વ્યવહાર કાયદેસર ટ્રાન્સફર ન ગણાય તેથી આવકવેરો ભરવામાં છટકબારીનો લાભ લેવાતો.

આવકવેરાના ફાયદા - આ કારણોસર કલમ 2 (47) મુજબ વ્યક્તિ કોઈ મિલ્કતના વેચાણ પેટે અંશત: અવેજ પણ સ્વીકારે અને કબ્જો આપે તો તેને ટ્રાન્સફર ગણવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

સમયગાળો - મિલ્કતની ખરીદીમાં પૈસા ચૂકવતી વખતે કે દસ્તાવેજ થાય ત્યારે માલિકીની સ્થિતિ અલગ હોઈ શકે. કાયદા હેઠળ મિલ્કતનો પ્રત્યક્ષ કબ્જો ક્યારે મળ્યો છે ત્યારથી પિરિયડ ઑફ હોલ્ડિંગ ગણવામાં આવે. પૈસા ચૂકવ્યા પછી કબ્જો ન મળે ત્યાં સુધી તમે એના માલિક ગણવામાં નથી આવતા.

દ્ર્ષ્ટાંત - એક મિલ્કતનું બુકિંગ 2011માં કરાવ્યું. 2013માં કબ્જો સોંપવામાં આવ્યો અને 2014માં મિલ્કત વેચો તો 1 વર્ષનો જ પિરિયડ ઑફ હોલ્ડિંગ ગણાય. આવા સંજોગોમાં લાંબા ગાળાના મૂડીનફાના લાભ મળી ન શકે ક્યા લાભ મળે. બિલ્ડરની સ્કીમમાં અમુક પેપરવર્ક બાકી હોય તો દસ્તાવેજ કરવાનું ટાળવામાં આવે છે. દસ્તાવેજ મોડો થતો હોય તો પણ કબ્જા તારીખથી ત્રણ વર્ષના સમય બાદ થતા વેચાણમાં લાંબા ગાળાના મૂડીનફાના લાભ મળે ખ્યાલમાં રાખો.

ખ્યાલમાં રાખો - 5 કરોડ રૂપિયાના જમીનના પ્લોટનું વેચાણ કરવામાં બિલ્ડર પહેલાં રૂપિયા 1 કરોડ ચૂકવે અને બાકીના રૂપિયા 4 કરોડના ચેક આપે. આવા સંજોગોમાં એમ માની ન શકાય કે પૂર્ણ કિંમત મળ્યા પછી ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. કંઈક પણ અવેજના બદલામાં કબ્જો સોંપવામાં આવે તો એને હસ્તાંતર ગણાય અને આવા કેસમાં ત્યારે જ ટેક્સ ચૂકવવો પડે.

જંત્રી - રાજ્ય સરકાર દ્વારા જુદા-જુદા વિસ્તારમાં આવેલી સ્થાવર મિલ્કતના મૂલ્ય માટેની સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના દરને જંત્રી કહે છે. સરકાર દ્વારા આ જંત્રી નિયત કરીને જાહેર કરવામાં આવે છે રૂપિયા 1 કરોડની મિલ્કતમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી બચાવવા ઘણી વખત રૂપિયા 50 લાખના દસ્તાવેજ બનાવાતા હોય છે. સ્થાવર મિલ્કતના વ્યવહારમાં કાળા નાણાંની હેરફેર ઘણા દાયકાથી થતી રહી છે. ટેક્સમાંથી બચવા મૂળ કિંમત કરતાં ઓછી કિંમતના દસ્તાવેજ બનાવાતા. કલમ 50-સી મુજબ વેચાણ અવેજ મિલ્કતના જંત્રી મુલ્યથી ઓછું હોય તો તફાવતની રકમ માની લેવામાં આવેલો મૂડી નફો ગણાય છે.

દ્રષ્ટાંત - વેચાણ દસ્તાવેજ રૂપિયા 50 લાખ હોય અને જંત્રી મુલ્ય રૂપિયા 70 લાખ હોય તો મૂડીનફાના હેતુસર વેચાણ મુલ્ય રૂપિયા 70 લાખ ગણાય છે. એના આધારે મૂડીનફાની જવાબદારી નક્કી કરવામાં આવશે.

જંત્રી અને અપવાદ - જંત્રીના મૂલ્ય અમુક વિસ્તારમાં ખૂબ ઊંચા હોય છે. આ ઊંચા મૂલ્યને કારણે કરદાતા માટે સમસ્યા ઊભી થતી હોય છે. વાસ્તુને ધ્યાનમાં રાખતાં અમુક મિલ્કતનું મુલ્ય ઓછું આંકવામાં આવતું હોય છે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વેલ્યુએશનની અપીલ કરી શકો છો.

આવકવેરા ભરતી વખતે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી વેલ્યુએશન સામે અપીલ ન કરી હોય તો આકારણી અધિકારીને વેલ્યુએશન ઑફિસરને મુલ્યાંકન માટેનો રેફરન્સ કરવા કહી શકાય. વેલ્યુએશન ઑફિસર મિલ્કતની કિંમત ઓછી હોવાનું સ્વીકારે તો કલમ 50-સીના આકરા નિયમનો સામનો ન કરવો પડે.

જંત્રી અંતર્ગત સ્ટોક ઈન ટ્રેડ - આકારણી વર્ષ 2013-14 સુધી સ્ટૉક ઇન ટ્રેડ પર કલમ 50-સી હેઠળ જંત્રીનો નિયમ લાગુ પડતો નહોતો. આ કારણે સ્ટૉક ઇન ટ્રેડ વાળી મિલ્કતમાં ઓછા મૂલ્યના દસ્તાવેજ દ્વારા આવકવેરાની છટકબારી ઉપ્લબ્ધ હતી. આકારણી વર્ષ 2014-15થી અમલી બને એમ કલમ 43-સીએ દાખલ થઈ. કલમ 50-સીને સમકક્ષ આવકવેરા કાયદાની આ વિશિષ્ટ કલમ લાવવામાં આવી છે. સ્ટૉક ઇન ટ્રેડના કેસમાં પણ દસ્તાવેજ અને જંત્રી કિંમતના તફાવતને માની લેવામાં આવતી ધંધાકીય આવક ગણાય છે. 2014માં એક મિલ્કતનું વેચાણ માટે બાનાખત કર્યું. સંજોગવશાત દસ્તાવેજ 2018-19 સુધી થઈ શકતો નથી. વચગાળાના સમયે જંત્રીના મુલ્યમાં વધારો આવે એવી પણ શક્યતા છે.

અપવાદ - 4-5 વર્ષ પછી મિલ્કત ખરીદનાર પાસેથી જંત્રીના આધારે વધુ મુલ્ય લઈ ન શકાય. આ સંજોગોમાં જો બાનાખત જંત્રીના મુલ્યના આધારે થયું હોય તો કલમ 43-સીએ લાગુ પડશે નહીં. આ માટે શરત એ છે કે બાનાખત વખતે ચૂકવણી ચેક કે ડ્રાફ્ટથી થવી જરૂરી. રોકડમાં પૈસા ચૂકવવાનો દાવો કરાય તો તેનું કોઈ પ્રમાણ ન હોય તેથી આવી જોગવાઈ છે. કલમ 43-સીએ મુજબ બાનાખતની કિંમત કરતાં જંત્રીની કિંમત ઘટી જાય તો ધંધાકીય નફાની કરપાત્રતાની સમસ્યા નડે નહીં.

નાણાંમંત્રીને રજૂઆત - કલમ 43-સીએમાં જંત્રીની કિંમત વધી હોય તો તે સંદર્ભમાં જે જોગવાઈ છે એ જ પ્રકારની જોગવાઈ કલમ 50-સી હેઠળ પણ કરાવી જોઈએ મિલ્કત ખરીદનાર માટે નિયમ છે.

ખરીદનાર માટે નિયમ - નાણાંકીય વર્ષ 2013-14 પૂર્વે ખરીદી કરનાર માટે જંત્રીથી ઓછી કિંમતે વ્યવહાર કરાવા સંબંધી કોઈ જોગવાઈ નહોતી. જંત્રી મુલ્યથી ઓછી કિંમતે વ્યવહાર થયો હોય તો રોકડાનો સમાવેશ થતો હોવાનું અનુમાન છે. મિલ્કત ખરીદનારને આવા સંજોગોમાં કોઈ સમસ્યા ઊભી થતી નહોતી. મિલ્કતનું જંત્રી મૂલ્ય રૂપિયા 1 કરોડ હોય અને ખરીદ દસ્તાવેજ રૂપિયા 80 લાખમાં કરો તો રૂપિયા 20 લાખની આવક અન્ય સ્ત્રોતની આવક તરીકે ગણવાની જોગવાઈ આકારણી વર્ષ 2014-15થી કરવામાં આવી. કલમ 56(2) હેઠળ એવી આકરી જોગવાઈ છે કે જંત્રીમુલ્ય અને ખરીદ દસ્તાવેજની તફાવતની રકમ કરવેરાને પાત્ર ગણાય. સસ્તામાં જમીન મળે, પણ જંત્રી મુલ્ય કરતાં ઓછી હોય તો વિચાર કરવો. મિલ્કતમાં ડિસ્કાઉન્ટ મળી શકે, પણ સામે ટેક્સ ચૂકવવો પડે.

ટીડીએસની જોગવાઈ - ટીડીએસની જોગવાઈ તાજેતરમાં જ દાખલ કરવામાં આવી છે. રૂપિયા 50 લાખથી વધુ કિંમતના દસ્તાવેજ સંબંધી આવકવેરા તપાસ કરવામાં મુશ્કેલી રહેતી. રૂપિયા 50 લાખથી વધુ કિંમતની મિલ્કતની ખરીદી કરનાર દ્વારા મિલ્કત વેચાણ કરનારને ચૂકવવામાં આવતી રકમમાંથી 1%નો ટીડીએસ કાપવાની જોગવાઈ કરાઈ. કલમ 194-આઈએ હેઠળની યોજના પ્રમાણમાં સરળ છે. ચલઊણ-સ્ટેટમેન્ટ હેઠળ મિલ્કતની ખરીદી-વેચાણ કરનારાની વિગતો આવી જાય છે. કલમ 194-આઈએમાં ટીએએન કે આંટીઘૂંટીભર્યા સ્ટેટમેન્ટ્સ ભરવાની સમસ્યા રહેતી નથી.