ટેક્સ પ્લાનિંગ: સ્થાવર મિલકત સંબંધિત આયોજન

ના રોજ પ્રકાશિત Sat, 24, 2016 પર 14:49  |  સ્ત્રોત : CNBC-Bajar

આવકવેરા કાયદાના સંદર્ભમાં જૂનું મકાન વેચ્યા બાદ તેના ઉપર જે મૂડીનફો ઉદ્દભવે તેમાં લાંબાગાળાના મૂડીનફા ઉપર 20.6 ટકાનો ટેક્સ થાય. પરંતુ આ પ્રકારે ટેક્સ ભર્યા બાદ નવું રહેઠાંણનું મકાન ખરીદવામાં મુશ્કેલી થાય. તેથી દુનિયાભરની મોટાંભાગની કરવેરા વ્યવસ્થામાં રહેઠાંણનું ઘર ખરીદવા માટે કરવેરા સંબંધિત રાહત આપવામાં આવી છે. ભારતમાં આવકવેરા કાયદાની કલમ 54 હેઠળ રહેઠાંણના ઘર ખરીદી માટેની લાભ આપવામાં આવ્યા છે. આ ફાયદો રહેઠાંણના ઘર માટે વ્યક્તિ કે એચયુએફના સંદર્ભમાં મળશે.


કોઇપણ વ્યક્તિએ કે એચયુએફ દ્વારા જે-તે મકાન 3 વર્ષ માટે ધારણ કરેલું તેમજ તેની માલિકીનું હોવું જોઇએ. રહેઠાંણના ઘર સિવાય કોમર્શિયલ મિલકત પર આ જોગવાઇ લાગુ પડશે નહીં. બક્ષિસ કે વસિયતમાં મકાન મળ્યું હોય અને તેને જો તરત વેચવામાં આવે તો તેમાં વિશેષ જોગવાઇ અનુસાર તેમાં લાંબાગાળાની મૂડીનફાની જોગવાઇ રહેશે.


આ સંજોગોમાં ઇન્ડેક્શનની ગણતરી બાદ જે મૂડીનફો ઉદ્દભવે તેને કાં તો વેચાણ તારીખના એક વર્ષના અગાઉના સમયગાળા દરમિયાન અથવા તો વેચાણ તારીખ પછીના બે વર્ષના સમયગાળા નવું રહેઠાંણનું ઘર ખરીદવામાં જે કોઇ મૂડીનફાનું રોકાણ કરો તે મૂડીનફાની કરપાત્ર રકમ સામે સેટઓફ મળે છે. જો તમે મકાનનું બાંધકામ કરવા માંગતા હોવ તો બેના બદલે ત્રણ વર્ષના સમયગાળામાં રહેઠાણનું ઘર બાંધવા માટેનો સમય આપવામાં આવે છે.

ઘર સિવાયની મિલકતનું વેચાણ કરવામાં આવે જેમ કે જમીન, ઝવેરાત કે શેર્સ સિક્યોરિટીઝનું વેચાણ કરો તેની સામે નવા રહેઠાંણના ઘરમાં રોકાણ કરો તો સેક્શન 54 F અંતર્ગત કરમુક્તિ મળી શકશે. સેક્શન 54 અને 54F વચ્ચેના તફાવતને કરદાતાએ ખાસ ધ્યાનમાં રાખવાના રહેશે. આ કલમોની સમાનતા એ છે કે વ્યક્તિ અને એચયુએફના કિસ્સામાં રાહત મળે છે. ઘર સિવાયની મિલકત લાંબાગાળાની મૂડી રૂપી મિલકત હોવી જોઇએ એ ધ્યાનમાં રાખજો. સેક્શન 54 અંતર્ગત કરદાતાનો મૂડીનફાનું જ રોકાણ કરવાનું છે. જ્યારે સેક્શન 54F હેઠળ કરદાતાંએ વેચાણ અવેજની ચોખ્ખી રકમનું રોકાણ કરવાનું છે.

સેક્શન 54 Fના સંદર્ભમાં કરમુક્તિનો લાભ લેવા માટેની આવશ્યક શરતો ધ્યાનમાં રાખવાની રહેશે. સેક્શન 54 F હેઠળ ચોખ્ખા અવેજનું રોકાણ કરવાનું છે પરંતુ નવા ઘરમાં રોકાણ કરવા ઇચ્છતાં હોય તો તે સમયે એકથી વધુ ઘર હશે તો કરમુક્તિનો લાભ મળશે નહીં. આવકવેરા કાયદાની કલમ 54EC અનુસાર વેચાણ કર્યાના 6 મહિનામાં જે મૂડીનફો નિયત કેપિટલ બોન્ડ જેમાં REC અને NHAIના બોન્ડમાં 3 વર્ષની સમયમર્યાદામાં રોકાણ કરવાનું રહેશે. આ બોન્ડ ઉપર 6 ટકાના દરે વ્યાજ મળે જે આવકવેરા માટે કરપાત્ર ગણાશે. આ બોન્ડ ઉપર લોન કે મોર્ગેજ મળી શકશે નહીં. આ બોન્ડ અંતર્ગત વાર્ષિક 50 લાખ રૂપિયા સુધીનું રોકાણ કરવાની મર્યાદા રહેશે.
 
કોઇ કરદાતાંએ મૂડીનફા કે અવેજનું અંશતઃ રોકાણ ઘરમાં કરવું છે અને અંશતઃ રોકાણ બોન્ડમાં કરવું છે. કરદાતાંએ સેક્શન 54 કે 54 Fની સાથે સેક્શન 54ECનો પણ લાભ મેળવવો હોય તો તે મેળવી શકે છે. પરંતુ કરદાતાં ધ્યાનમાં રાખે કે સેક્શન 54ECમાં રોકાણની વાર્ષિક મર્યાદા 50 લાખ રૂપિયાની છે.

કેપિટલ ગેઇન એકાઉન્ટ સ્કીમની હેઠળ પણ કરમુક્તિનો લાભ મેળવવાનું આયોજન કરી શકાય. આ કલમ અનુસાર તમારા રિટર્ન ભરવાની નિયત તારીખ સુધીમાં રોકાણ કરી શકતાં નથી તો કેપિટલ ગેઇન એકાઉન્ટ સ્કીમમાં જેટલી રકમનું રોકાણ કરશો તેટલી રકમ કરદાતાંએ સેક્શન 54 કે 54Fમાં રોકાણ કર્યુ છે એમ માનીને કરમુક્તિ આપવામાં આવશે. સેક્શન 54 કે 54F અંતર્ગત 2 વર્ષમાં ખરીદી કે 3 વર્ષમાં બાંધકામ પૂર્ણ કરવાનું રહેશે. જો આમાં ચૂક થશે તો કેપિટલ ગેઇન એકાઉન્ટમાંથી અંશતઃ કે સંપૂર્ણ રકમનો ઉપાડ કરશો તેના ઉપર કરપાત્રતાં રહેશે.

સેક્શન 54F હેઠળ નવા ઘરમાં રોકાણ કરો છો તો તેમાં મહત્ત્વની શરત એ છે કે નવા ઘરમાં રોકાણ કરો છો તેને અનુલક્ષીને જે તારીખે મિલકતનું વેચાણ કર્યું હોય ત્યારથી બે વર્ષના સમયગાળામાં રહેઠાંણના ઘરની ખરીદી કે બાંધકામ કરવાનું નહીં એ ધ્યાનમાં રાખવાનું રહેશે. આ ઉપરાંત જે નવા રહેઠાંણનું ઘરની ખરીદી કરો છો તે ઓછામાં ઓછા 3 વર્ષ સુધી ધારણ કરવાનું રહેશે. જો આ શરતચૂક થશે તો તમારા મૂડીનફા ઉપર શોર્ટ ટર્મ ગેઇન ટેક્સ લાગશે અને અગાઉ આપવામાં આવેલી કરમુક્તિને પરત ખેંચી લેવામાં આવશે.

સેક્શન 54 કે 54F અંતર્ગત અનેક ચુકાદા કોર્ટ દ્વારા કરદાતાંની તરફેણમાં આપવામાં આવ્યા છે. કોર્ટે સેક્શન 54 અને  54Fનું ઉદાર અર્થધટન કરતાં કહ્યું કે કરદાતાંએ નિયત સમયમાં મૂડીનફાનું કે અવેજનું રોકાણ કર્યું છે કે નહીં એ જોવાનુ છે. ધારો કે કરદાતાંએ બિલ્ડરને સંપૂર્ણ રકમ મૂડીનફાની કરમુક્તિનો લાભ લેવા માટે ચૂકવી છે પરંતુ બિલ્ડર કોઇ કારણસર સમયસર કબ્જો ન આપી શકે તો કરમુક્તિનો લાભ કરદાતાં નહીં ગુમાવે. પ્રત્યક્ષ કબજો ન મળે તો પણ સેક્શન 54 અંતર્ગત કરમુક્તિનો લાભ કરદાતાં લઇ શકશે. જ્યારે સેક્શન 54F અંતર્ગત 3 વર્ષમાં બાંધકામ પૂર્ણ કરવાની જવાબદારી કરદાતાંની રહેશે.