ટેક્સ પ્લાનિંગ: સ્થાવર મિલકત માટેની ચર્ચા

ના રોજ પ્રકાશિત Fri, 16, 2016 પર 17:33  |  સ્ત્રોત : CNBC-Bajar

સામાન્ય રીતે જંગમ મિલકતના સંદર્ભમાં જ્યારે મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપવામાં આવે ત્યારે મૂડીનફો છે. સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં સુપ્રીમ કોર્ટે વર્ષો પહેલાં એમ કહ્યું કે સ્થાવર મિલકતનો મૂડીનફો ત્યારે ઉદભવ્યો ગણાય જ્યારે મિલકતનો દસ્તાવેજ સહી, અમલ અને રજીસ્ટર થાય ત્યારે સ્થાવર મિલકતનું વેચાણ સંપૂર્ણ થયું ગણાય કરદાતાં કર બચાવવા સ્થાવર મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપી દે અને ખરીદનાર પાસેથી બાનાખતની રૂપે મોટાંભાગની રકમ મેળવી લે પરંતુ મિલકતનો દસ્તાવેજ કરીને તેનું રજીસ્ટ્રેશન કરાવે નહીં તેથી મૂડીનફા કરપાત્રતામાંથી છટકબારીના રસ્તા ઉભા થયા હતા.


આવકવેરા કાયદાની કલમ 2(47) હેઠળ ટ્રાન્સફર અંગેની વ્યાખ્યા સુધારીને એવી જોગવાઇ કરવામાં આવી કે જો કોઇ પણ સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ 53A અનુસાર. પાર્ટ પર્ફોમન્સ ઓફ કોન્ટ્રાક્ટનો અમલ થાય તેને ટ્રાન્સફર ગણાશે જે મુજબ સ્થાવર મિલકતનો કબજો કોઇને સોપ્યો હોય અને તેના સંદર્ભમાં અંશત રકમ મળે તો વેચાણ દસ્તાવેજની રાહ જોયા વગર વેચાણ-ટ્રાન્સફર પૂર્ણ થયું ગણીને કરપાત્રતા ગણવામાં આવે છે.


વેચાણ અવેજમાં સંપૂર્ણ રકમ ન મળી હોય પરંતુ જો કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હોય તો સંપૂર્ણ રકમ ઉપર મૂડીનફાની ગણતરી કરવામાં આવશે. ખેતીની મિલકતના સંદર્ભમાં સામાન્ય માન્યતાં એવી છે કે તેના ઉપર કોઇ મૂડીનફાની જવાબદારી ઉભી થશે નહીં. આવકવેરા કાયદાની કલમ 2(14) અનુસાર ભારતમાં આવેલી એવી કોઇ ખેતીની જમીન હોય જે એવા ગામમાં આવી હોય જે ગામની વસ્તી 10 હજાર કરતાં ઓછી હોય, તેમજ આવી જમીન નજીકના કોઇ ગ્રામ પંચાયત, તાલુકા કે નગર નિગમથી નિયત અંતરથી દુર આવેલી હોય તે જરૂરી છે.


હજારથી 1 લાખની વસ્તી ધરાવતાં ગામ હોય તો તેના બે કિલોમીટરના રેડિયસ બહારનીખેતીની જમીન લાખથી 10 લાખની વસ્તી ધરાવતાં ગામ હોય તો તેના 6 કિલોમીટરના રેડિયસ બહારની ખેતીની જમીન લાખથી વધુની વસ્તી ધરાવતાં ગામ કે શહેર હોય તો તેના 8 કિલોમીટરના રેડિયસ બહારની ખેતીની જમીન હોય તો તેના ઉપર મૂડીનફાની કોઇ જવાબદારી ઉભી થશે નહીં. અંતર માપવા અંગે પણ વિવાદ થયા હતા તેના આધારે અંતરની ગણતરી માટે ક્રો ફ્લાઇંગ પ્રણાલી અપનાવવામાં આવી છે. જે અનુસાર સીધા અંતરે 2,6 કે 8 કિલોમીટરનું અંતર ગણવામાં આવશે. જો આ નિયત મર્યાદા અમલી ન થતી હોય તો તેના ઉપર મૂડીનફાની જવાબદારી રહેશે.


સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપવામાં આવે ન આવે ત્યાં સુધી તમે મિલકતના માલિક બનતાં નથી. મકાન વેચવાના હક્ક તરીકે મળેલાં નાણાંને પણ લાંબાગાળાના મૂડી નફા તરીકે દર્શાવી શકો છો.


બક્ષિસ કે વસિયત હેઠળ જે મિલકત મળે છે તે વિશેષ સંજોગોમાં મળેલી મિલકત ગણાય છે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 49 અનુસાર અગાઉના માલિકની મિલકત ધારણ કર્યાની કિંમત એ બક્ષિસ કે વસિયતમાં મળનાર વ્યક્તિની ધારણ કિંમત ગણાશે. એ જ રીતે આવકવેરા કાયદાની કલમ 2 (42A) અનુસાર અગાઉના માલિક દ્વારા મિલકત ધારણ કર્યાનાં સમયને બક્ષિસ કે વસિયતમાં મળનાર વ્યક્તિના ધારણ કર્યા સમય સાથે ઉમેરીને ગણવામાં આવે છે.


આવકવેરા કાયદાની કલમ 50 C મૂડીરૂપી સ્થાવર મિલકત ધારણ કરી હોય તેમાં લાગુ પડશે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 43 CA એ સ્ટોક ઇન ટ્રેડ તરીકે સ્થાવર મિલકત ધારણ કરી હોય તેમાં લાગુ પડે છે. જે મિલકતનું વેચાણ કરો છો ત્યારે વેચાણ અવેજની રકમ જંત્રીની રકમ કરતાં ઓછી હોય તો તેવા કિસ્સામાં વેચાણની રકમ જંત્રીની રકમ જેટલી જ ગણવામાં આવશે અને તેના આધારે તેના ઉપર મૂડીનફાની ગણતરી કરવામાં આવશે. જંત્રીની રકમ કરતાં ઓછી કિંમતે વેચાણ કરો તો તફાવતની રકમ ઉપર કરપાત્રતાં અમલી રહેશે.


સ્થાવર મિલકતના બાનાખત વખતે જંત્રી કિંમત ઓછી હોય અને દસ્તાવેજ કરતાં સમયે જંત્રીની કિંમત વધી ગઇ હોય. આવા કેસમાં આવકવેરા કાયદાની કલમ 50 C અને 43CA બંને હેઠળ રાહત કારક જોગવાઇ છે. જે મુજબ બાનાખત સમયે પ્રવર્તમાન જંત્રીની કિંમતના આધારે કોઇપણ રોકડ સિવાય અન્ય સ્વરૂપે અર્થાત ચેક કે ડ્રાફ્ટ દ્વારા અવેજ મળ્યું હોય તો જંત્રીની કિંમત વધી હોય તો પણ તે અમલી બનશે નહીં.


વેચનારને તો ડીમ્ડ કે નોશનલ કેપિટલ ગેઇન ગણાય નહીં તેનું ધ્યાન રાખવાનું છે. સાથે ખરીદનારે પણ ધ્યાન રાખવાનું રહેશે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 56 (2) (vii) અનુસાર જંત્રી કિંમત કરતાં ઓછી કિંમતે જમીન ખરીદવામાં આવે તો તફાવતની રકમ ખરીદનાર માટે ઇન્કમ ફ્રોમ અધર સોર્સ ગણીને તેના ઉપર કરપાત્રતા રહેશે. તેથી જંત્રીની કિંમતનો બેન્ચમાર્ક વેચનાર અને ખરીદનાર બંનેએ ધ્યાનમાં રાખવાનો રહેશે.


આવકવેરા કાયદા હેઠળ રૂપિયા 50 લાખથી વધુની કિંમતના મિલકતના વ્યવહારોનું ધ્યાન રાખવા વિશેષ જોગવાઇ કરવામાં આવી છે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 194 અનુસાર રૂપિયા 50 લાખથી વધુ કિંમતનું મકાન ખરીદનારે 1%નો ટીડીએસ કરવાનો રહેશે રૂપિયા 50 લાખથી વધુની રકમની મિલકત ખરીદતાં સમયે હપ્તે નાણાંની ચૂકવણી કરો તો પણ તેના ઉપર ટીડીએસ કરીને સરકારમાં જમા કરાવવાની રહેશે.


મિલકતનું વેચાણ નક્કી કરો ત્યારે મિલકતમાં ભાડુઆત હોય તેમને ખાલી કરાવવા કોઇ વળતર આપો કે કોઇ કાયદાકીય વિવાદ હોય. તેના સંદર્ભે જે ચૂકવણી કરવામાં આવે છે તેને મિલકત ધારણ કરવાનો ખર્ચ ગણીને તેના ઉપર સેટઓફ મળી શકે છે.